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钟彬:房企如何摆脱“转型烦恼”-亚博手机版
本文摘要:全联房地产经纪人秘书长钟彬【房地产中国网高端采访】2015年已经过去了一半以上。

全联房地产经纪人秘书长钟彬【房地产中国网高端采访】2015年已经过去了一半以上。总结这一年,尽管不受多项政策影响,市场成交价格逐渐好转,尤其是一线城市。但是,住宅企业仍然感到寒冷。

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白银时代,互联网加快业配对,马太效应,强者强,市场份额转移到品牌优势、规模优势、成本优势等大型住宅企业。在此基础上,变革、创造性成为住宅企业的关键词。如果说2014年的变革是住宅企业的自发性、浅水平的试水,2015年可以说是全面、深度的统合。

生存压力减小,变革市场需求严峻,严格准备,探索新的道路,建立变革方向,逐渐落地战略。有的顺利,有的终结。有发展,也有负面的。有迷惑,也有感情。

那么,如何看待2015年市场的变化呢?经济新常态下,未来房地产市场将在南北哪里?因此,我们采访了全联房地产经纪人不会秘书长钟彬。房地产中国网:2015年已经过了一半以上,2015年房地产市场怎么评价?钟彬:从今年的运营状况来看,2015年整个房地产市场呈现四个特征:一是市场基本探底,逐渐下跌。从5月开始,商社的销售额比去年同期减少,倒数4个月经常出现在急速增长中。二是去库存还是今年的核心任务。

9月底,商社的销售面积为66510万平方米,比8月底减少了186万平方米。第三,房地产投资大幅上涨,近一年来,投资增长率从12.5%下降到2.6%,直接下降9.9个百分点。

与此同时,购买面积也从最后9个月上升到30%以上,第四,地区、城市、企业分化显着,差距大幅度扩大。一线城市投资显着好转,市场经常出现量价上涨的情况,二三线城市仍面临持续下跌的压力。房地产中国网:今年以来,住宅企业接触网络,有什么意见和更好的建议?网络对房地产有政治宣传吗?钟彬:对房地产行业来说,网络的核心只不过是房地产。

在互联网促进的新房地产行业生态链中,以服务为基础,内容为王,以金融为核心,以移动互联网为翼。在一定程度上,互联网是一种技术创新手段,还是一种全新的思维模式,互联网思维的集中、无遗漏、口碑、缓慢,给房地产带来全新的消费体验和服务体验。房地产中国网:住房企业之间的婚姻已经不新鲜了。

今年住房企业合作有什么新动向和趋势?钟彬:今年住宅企业的合作主要分为三类,第一类是住宅企业与住宅企业的合作,如万科与万达的合作,碧桂园与中国中铁的战略合作等,第二类是住宅企业与金融机构的合作,第三类是住宅企业与互联网企业的合作。其中第一类合作主要是领导土地、合作开发等,第二类更偏向于股票合作,在行业整体形势不稳定的背景下,住宅企业通过股票合作,积极受益于金融机构等,开始转向轻资产运营,典型企业如朗诗集团等,通过小股策划,增加自己的资金投入例如,华远房地产与360智能家庭合作,现代职业与道家网合作发展社区公寓管理服务等,住宅企业合作与跨境已成为行业的众多趋势。

房地产中国网:今年以来,各大资本巨头投入重金争夺大股东的重点住宅企业,也有成为住宅企业的第一大股东的人。另外,入口的残忍者也更加凶暴,据说房地产已经进入资本时代,有什么意见呢?钟彬:资本巨头争夺大股东重点住宅企业,证明房地产行业仍被资本寄予厚望,房地产仍具有较小的投资空间和快速增长潜力,另外,从房地产行业的属性来看,最基本的属性是金融属性,因此资本对房地产的关注也是房地产行业回归本来的目的。从国外房地产市场和房地产行业自身的发展规律来看,房地产确实转入资本时代有两个特点。

一个是房地产投资资金来源的多样性,二个是消费金融的多样性,现在购房者主要依赖住房贷款购房,未来随着金融的发展,购房者有包括REITs在内的更好的金融工具。房地产中国网:住宅企业变革轻资产也是许多大型住宅企业今年最重要的目标之一,你知道什么?钟彬:在我看来,变革轻资产是房地产企业在中国经济结构调整、产业变革升级背景下的必由之路。

过去,土地和资金仍然是中国房地产经纪人的两把剑,房地产企业也成为传统的轻资产典型。但是,随着地价和房价的大幅度上涨,面粉比面包更喜欢的情况也经常出现,这样的再也回不来了。

关于房地产开发应变革轻资产?房地产变革轻资产最重要的是建立服务业观念,在商业模式的顶层设计中,服务是核心价值,轻资产是软实力,通过提高技术含量提高性价比,利用互联网平台和构想统一渠道、技术,降低资金成本,提高竞争力因此,未来房地产企业能否构成竞争力,关键在于产品能力和轻资产服务的竞争力,在一定程度上土地和资金不同。房地产中国网:海外投资热潮还在大幅度上演,我们也看到一些住宅企业在海外也有困难,有什么建议吗?钟彬:中国住宅企业试水海外投资基本从2004年开始。截至2013年底,约20家国内着名住宅企业进入海外房地产市场,大中型综合类民营企业居多的投资地区以英美澳大利亚等发达国家为主的项目规模一般超过亿美元。

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房地产行业具备较长的价值链条,海外投资房地产有很多环节,还包含项目搜索、可行性研究、融资、购地、设计、建设、管理和销售等,中国住宅企业在投资前应完全了解当地法律和管理模式,在开发设计和建设过程中引入当地文化,关注当地社区和经济发展的必要性,取得成功的可能性。回应,我建议:首先,总体规划。

对住宅企业来说,制定投资战略计划,充分研究不同市场的不同类型的房地产,寻求多样化的投资,避免风险,可以获得更加稳定的投资报酬。其次,逐步进行。可以重点关注小而美丽的项目,积累一定的经验后,逐渐投资收益低、长期的项目。第三,抱团登陆。

多家住宅企业可以领先,以投资基金等形式共同出资,超过经验、信息资源秩序,降低潜在风险和损失。最后,因地制宜。

中国住宅企业没有国际视野,可以调查当地政策法规、金融、媒体教育、医疗状况等,与当地着名咨询机构、开发人员等合作,充分利用这些机构非常丰富的信息、商业网络和投资管理经验,更好地解读海外市场的商业规则。许多事实证明,这种合作非常合适有效。房地产中国网:三四线城市房地产仍受压,一线城市地王盛宴再次首次公演,有什么意见?钟彬:区域分化相当严重是目前房地产市场运营的许多特点。

今年以来,开发人员回到一线城市,一线和最重要的二线城市的土地竞争白热化。土地成交价格总量明显下跌,但确实没有进入下位区间。

1~8月,全国住宅企业的土地购买面积总计比去年上升了32.1%,大部分城市的房地产市场下跌,开发者不想购买土地。地王频繁出现,在一定程度上体现了土地资源供应不足,在北京等一线城市更加如此。

但是我们也在这里提醒拿地企业,面对经济和行业增长速度的提升,企业一定要从资金安全性的角度考虑自己的承受能力。房地产中国网:据说2015年住宅市几乎是政策市,对未来房地产市场南北有什么区别?钟彬:今年由于经济结构调整和经济上升压力大,房地产行业成为政府稳定经济快速增长的最重要武器。我们从政府实施的一系列刺激政策可以看出,今年房地产发展的政策环境比往年好。

通过前三季度的运营,尽管房地产市场经常出现很多力量,但随着经济增长速度的提高,房地产市场的需求减慢,市场面临着低库存,房地产企业的资金压力依然很小,在政策的推进下,市场健康发展。预计未来市场将随后保持调整态势。研发投资增长速度后上升到10%以下,房价水平稳定下降,前期供应量大的地区房地产市场调整程度高。

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房地产中国网:a股中50多家住宅企业谈到变革,表现出整个行业对未来发展的感情,在新的行业形式大幅度出现的背景下,如何看待传统住宅企业的变革?未来的决心在哪里?企业如何融合自己的情况解决问题变革中的呼吸困难?显然,变革,仅次于的困难是什么?钟彬:对于现在的房地产来说,业界已经告别过去的黄金时代,商业逻辑已经再次变化。过去,依靠人口红利、城镇化红利、经济发展红利、制度改革红利和国际红利等五大红利,使当时的房地产站在风口上。但是,现在五大红利逐渐解散,人口红利转向老龄化社会的城市化红利还在之后开展中的经济发展红利已经转入结构调整。

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房地产行业的利润率也进一步下降。在这样的背景下,房地产行业须寻求新的着力点和增长点,因此必须转型。

在这次变革中,企业已经不能依赖制度红利了,也不能依赖土地红利了。那是什么?在我看来,是必须依靠商业模式优化的产业红利。

这也是住宅企业变革的想法。从房地产行业的微笑曲线来看,作为中间环节的研究开发和销售,今天已经不像以前那么重要了。找不到产业房地产转移到前端房地产金融,作为后端环节的运营服务引起了我们的关注。

因此,产业房地产经营者华夏幸福基础业和社区服务经营者的彩色生活(属于花样年)这样的企业异军突起,他们通过商业模式的优化和创造性成为这次变革的基准。开发人员在变革探索实践中,不可避免地会遇到各种变革的烦恼。其中包括尚未完善的体制、机制,成本过低,同质化相当严重,路径单一,方式非常简单,创造力不足等问题。在这里,商会建议调整企业的发展战略和计划,提高人才引进和训练能力,提高研究开发的投入比率,延长上下游产业链,以四轮驱动方式构建变革升级。

同时,在变革期间,企业不应依赖创造力推动企业发展。面对房地产行业全面升级的趋势:产业化(与产业融合)、金融化、绿色低碳化、信息化(互联网化)和国际化等,企业需要更加积极、更加强大、更加智慧、更加富有的企图心和创造性,同时接吻互联网在我看来,变革仅次于的困难是观念。

过去,开发人员盖房子,卖房子就行了。现在更多的开发人员意识到后期的电子货币服务也是最重要的,将来会成为未来的蓝海。

因此,企业是否建立以人为本的理念,不断提高产品和服务质量,在变革期间变得最重要。


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